בשעה טובה ומוצלחת חסכתם די הון עצמי ראשוני כדי לרכוש דירה הישר 'מתוך הניילונים' ובפרויקט נדל"ן בו בדיוק חשקתם.
לעתים קרובות, קניית דירה מקבלן מתבררת כמועדפת על פני דירה יד שנייה, ומתאפשרת במחירים סבירים יותר, המאפשרים לזוגות לסלול את דרכם ולבסס את הסטטוס הכלכלי שלהם עם נכס שערכו רק עתיד להאמיר ולעלות.
שעת הכושר באה, אתם ממש נמצאים כבר בביתן המכירות והעסקאות של הקבלן. מקבלת אתכם בברכת פנים חמה נציגת השירות, ואליה מתלווה עורך דין שמעניק את תחושת הביטחון אותה אתם מחפשים; האמנם?
במאמר משרד עורכי דין מיטל אוטמזגין יבקש ללמד אתכם להכיר את ההבדלים המשמעותיים הקיימים בין עורך דין מקרקעין הפועל מטעמם של הרוכשים לבין עורך הדין המצוות לצוותו המקצועי של הקבלן / היזם.
שניהם עורכי דין לנדל"ן – אם כך, מה ההבדלים?
זה עורך דין וזה עורך דין, שניהם מתמחים בנדל"ן, אז על מה כל המהומה? הכול עניין של מי מייצג את מי.
תפקידו של עורך דין נדל"ן הוא לייצג את האינטרסים השמורים ללקוחותיו שלו, ואך ורק להם. כך למשל, עורך דין מטעמכם יבקש לבחון היטב את טיב העסקה אל מול הקבלן, ויסרוק באופן מעמיק את חוזה המכר שמטעם הקבלן.
ועורך הדין מטעם הקבלן? הוא יפעל כדי להבטיח שאכן כלל המהלכים המתבצעים במסגרת העסקה, אכן חופפים לתחיקות המשפטיות, ושומרות על בטחונו והאינטרסים של הקבלן.
"אבל אנחנו משלמים לעורך הדין של הקבלן"
טעות נפוצה היא לחשוב שכיוון שהרוכשים משלמים עבור שירותו של עורך הדין מטעם הקבלן, הרי שהוא פועל גם למענם.
תחיקותיה של מדינת ישראל מאפשרות לקבלן לבקש תשלום בעבור שכר טרחתו של עורך הדין המייצג אותו. תשלום זה הוא למעשה חלק מעסקת הנדל"ן.
כדאי לדעת כי בנושא זה, החוקים במדינת ישראל פועלים כדי להגן על הרוכשים, ובאופן הזה מגבילים את הקבלן; לפי חוק, הרוכשים ישלמו או 5,000 ₪ לכל היותר או 0.5% משווי ערכה של הדירה הנרכשת. התשלום, כיאה לחוק שפועל להגן על הרוכשים, ועל-כן ישלמו הרוכשים את התשלום הנמוך מבין השניים.
בדיקת חוזה המכר על-ידי עורך דין פרטי
יצוין כי החוק איננו מחייב את הרוכשים לצוות לצידם עורך דין לצורך ביצועה של עסקת נדל"ן; זאת למעט נוכחותו של איש מקצוע משפטי במעמד החתימה על חוזה המכר.
עם זאת, קניית דירה היא בהחלט אירוע שאיננו מובן מאליו כלל וכלל, ועל-כן ההמלצה הגורפת היא שעין משפטית תעמיק ותבחן את חוזה המכר על כל פרטיו וסעיפיו השונים.
בדיקה מעמיקה על-ידי עורך דין, תבחן את מועדי המסירה ואם הם אכן תואמים את האמור בחוק, מהי הערבות הבנקאית הקיימת ומה יהא בגורל כספם של הרוכשים, אם אחד משלבי העסקה לא יבוצע כהלכה.
לעתים קרובות, מתגלה כי חוזה המכר מטעם הקבלן לא רק שאיננו עולה בקנה אחד עם האינטרסים של הרוכשים, אלא אף רומס את זכויותיהם ואיננו תואם את הנדרש בחוק.
כלל השינויים הנדרשים בחוזה, יעלו על גביו של נספח שינויים, וייחתמו על-ידי שני עורכי הדין מטעמם של שני הצדדים.
