עכשיו, כשקר וגשום בחוץ, כולם רוצים להישאר בבית, להתכרבל בפוך עבה ולאחוז כוס קפה וספר קודש טוב, אבל קורת גג היא מוצר צריכה בסיסי גם בכל שאר ימות השנה, לא רק בחורף. כל סטודנט, כל זוג צעיר וכל משפחה ותיקה מחפשים מקום שיהיה רק שלהם, מקום שהם יוכלו לקרוא לו בית. די בארבעה קירות וגג, ואם יש גם כמה חלונות ונוף, זה בכלל מעולה.
אלא שבשנים האחרונות ישראל מתמודדת עם מה שמכונה "משבר הדיור": עליית מחירים מהירה בשוק הדיור. כולנו מרגישים את זה בכיס: מחירי הדירות עולים בקצב מהיר יותר מזה של עליית השכר. בשני העשורים האחרונים עלו מחירי הדירות בישראל ביותר מ-250%, ואילו השכר הממוצע עלה בשיעור מתון בהרבה, של כ-67%. המשבר אינו מוגבל למחיר הדירות בלבד, וגם מחירי השכירות זינקו ב-15% בשנה האחרונה וב-36% בעשרים השנים האחרונות.
במרוצת השנים נעשו כמה ניסיונות לטפל במשבר, ובכלל זה תוכניות כמו מע"ם אפס, מחיר למשתכן, מחיר מופחת, מחיר מטרה, דירה בהנחה, תמ"א 38 ופינוי ובינוי. חרף כל הניסיונות, ויש שיאמרו שדווקא בגללם, מחירי הדיור עדיין עולים. האם מדובר בבעיה פתירה בכלל? מה גורם לעליית מחירי השכירות? אילו התערבויות ממשלתיות יכולות לשפר את מצב השוק, ואילו עלולות רק לדרדר אותו עוד?
יצאנו לבדוק וחזרנו עם תובנה בסיסית אחת לפחות: המציאות של שוק השכירות בישראל מורכבת כל כך, עד שהדעות המגוונות אינן מצליחות לדור תחת קורת גג אחת, שלא לדבר על להגיע להסכמה.
יוגב שרביט: "בונים יחידות דיור שמתאימות לפלחים מסוימים באוכלוסייה ומזניחים פלחים אחרים. התוצאה היא שאותם פלחים מתחרים על נכסים שלא מתאימים להם, ואז הם גם משלמים יותר על דירה שלא מתאימה לצרכים שלהם וגם גורמים לעליית המחיר לשאר האוכלוסייה"
אל תאמר היצע וביקוש, אמור תמהיל
חוק ההיצע והביקוש הוא החוק הכלכלי הבסיסי ביותר: כאשר יש יותר ביקוש מהיצע, המחיר עולה; כאשר יש יותר היצע מביקוש, המחיר יורד. ומה שנכון לכל מוצר צריכה נכון גם לדיור. נכון? לא בטוח.
יוגב שרביט, יועץ כלכלי לרשויות מקומיות ומומחה בכלכלה אורבנית, סבור שמשבר הדיור נובע לא רק ממחסור בהיצע הדירות אלא מכך שתמהיל הדירות שנבנו במהלך העשורים האחרונים אינו משקף את צורכי השוק: "בונים יחידות דיור שמתאימות לפלחים מסוימים באוכלוסייה ומזניחים פלחים אחרים. התוצאה היא שאותם פלחים מתחרים על נכסים שלא מתאימים להם, ואז הם גם משלמים יותר על דירה שלא מתאימה לצרכים שלהם וגם גורמים לעליית המחיר לשאר האוכלוסייה.
"ברוב השכונות שנבנו ברחבי הארץ בעשרים השנים האחרונות נבנו יחידות דיור בגודל של 100 עד 120 מ"ר בממוצע, וכמעט שלא נבנו יחידות דיור שגודלן מתחת ל-90 מ"ר. דירה בגודל 120 מ"ר מתאימה למשפחה של ארבע נפשות, ולזוגות צעירים ולזוגות שהילדים שלהם כבר עזבו את הבית אין צורך בדירה בגודל הזה".
לכך יש השפעה גם על מחירי השכירות: "משקיעים רוצים רף כניסה כלכלי נמוך יותר, ולכן הם מחפשים את הדירות הקטנות, גם כי הן זולות יותר וגם כי הם יודעים שיש יותר ביקוש לדירות כאלו. זה גורם ליותר ויותר נכסים קטנים להיות בשוק השכירות, ואי אפשר לרכוש אותן.
"אפשר לראות את ההשפעה של זה על מחירי הדירות הקטנות, שמחירן עלה בממוצע יותר ממחיר הדירות הגדולות. וכשמחירי הדירות הקטנות עולים מהר, זה מוביל גם לעלייה בשכר הדירה, והשוכרים המבוססים פחות נדחקים החוצה, למעגלים החיצוניים של הערים: בהתחלה לפרברים של העיר, ואחר כך גם לערים הרחוקות יותר".
יוגב שרביט: "התפיסה שצריך לגור כל החיים באותו מקום היא תפיסה לא נכונה, כי היא פוגעת בהזדמנויות שאנשים יכולים ליצור לעצמם. שכירות מאפשרת גמישות וניידות שאין לבעלי דירות. נוסף על כך שכירות גם חוסכת כסף. העשור האחרון מטעה, כי הריבית הייתה אפסית והכסף היה זול, אבל זה הולך ומשתנה, ומי שרוכש דירה משלם על זה בחוב שהולך וגדל"
ומה הפתרון שיכול לשפר את המצב?
"היעדר היצע של תמהיל נכון הוא הבעיה החמורה מכול, ושם גם נמצא הפתרון. השאלה היא איך ניגשים לתכנון. המדינה באה ואומרת: נקים שכונה של 3,000 יחידות דיור, וכל יחידה תהיה בגודל ממוצע של 100 מ"ר; היא מגדירה גודל ממוצע מחייב של דירה וקובעת מינימום בנייה של 20% יחידות דיור קטנות. לפי הנתונים האלו היא קובעת את השטח שמוקצה לבנייה, ואז הקבלנים בונים המון דירות גדולות, כמה דירות קטנות ושום דבר באמצע.
"המדינה צריכה לומר: אני רוצה כך וכך אחוזים של יחידות דיור, למשל, 20% יחידות גדולות, 40% בינוניות ועוד 40% קטנות. בדרך זו אפשר להכניס בשטח המאושר עוד כ-10% יחידות דיור וגם להקטין את גודל היחידה הממוצעת כדי שתתאים יותר לצרכים".
שרביט סבור גם ששכירות ארוכת טווח יכולה לשפר את מצב שוק הדיור: "הנטייה לשאוף לבעלות על דירה אינה ייחודית לישראל, זה ככה בכל העולם. אנשים צריכים עוגן פיזי. ועדיין, התפיסה שצריך לגור כל החיים באותו מקום היא תפיסה לא נכונה, כי היא פוגעת בהזדמנויות שאנשים יכולים ליצור לעצמם. שכירות מאפשרת גמישות וניידות שאין לבעלי דירות. נוסף על כך שכירות גם חוסכת כסף. העשור האחרון מטעה, כי הריבית הייתה אפסית והכסף היה זול, אבל זה הולך ומשתנה, ומי שרוכש דירה משלם על זה בחוב שהולך וגדל.
"היתרון של דיור בשכירות הוא שאין לאדם חוב שהוא משלם עליו. החיסרון המרכזי של שכירות הוא שאנחנו רואים בה משהו ארעי וקצר טווח, ולא חושבים עליה כאפשרות לטווח הארוך, אבל זה לא צריך להיות המצב. למשכיר עדיף שוכר קבוע לטווח ארוך, כי שוכר לטווח הארוך שומר יותר על הנכס, ובמקרים מסוימים בעלי נכסים יכולים להגיע להסכמה שהשוכר משביח את הנכס במהלך תקופת ההשכרה. להסכמות כאלה אי אפשר להגיע בהשכרה לשנה בלבד".
אהרון הורוביץ: "יש קושי עצום בחוסר הוודאות. אילו היה לי בית, הייתי משלם משכנתה באותו גובה כמו השכירות, אבל פה אני תלוי בבעל הבית שלי. אין לי עצמאות, הוא יכול לזרוק אותי בסוף השנה או להעלות את המחיר, ולי אין מה לעשות. צריך להגן על השוכר. אפשר למשל לקבוע שהשוכר יכול לעזוב אחרי כל שנה, אבל שההשכרה תהיה מראש לחמש שנים. שזה יהיה החוזה, כמו שיש חוקים שמגינים על העובד. זו התערבות שיוצרת שוק הוגן יותר, כי המדינה מבינה שהשוכר חלש וצריך להגן עליו. השוק נשאר חופשי, והחקיקה רק מאזנת את כוחו של החזק"
שוכרים חלשים, משכירים חזקים
בערך שליש מהישראלים גרים בשכירות, ושאר תושבי המדינה היהודית מחזיקים דירה בבעלותם. ככל שיש יותר בני משפחה, כך גדל הסיכוי לבעלות על דירה: פחות מ-50% ממשקי בית שבהם יש נפש אחת מחזיקים בבעלותם דירה, ואילו 70.3% מהמשקים שבהם ארבע נפשות מחזיקים בדירה, והשיעור גדל עוד יותר במשפחות הגדולות יותר, אלו שיש בהן שש נפשות ומעלה, ש-77.6% מהן מחזיקות דירה בבעלותן.
לפי נתוני הלמ"ס, מי שגר בדירה שכורה מוציא על דיור בממוצע פחות כסף ממי שגר בדירה שבבעלותו, אך גם השוכרים נמצאים על הכוונת, שכן בשנה האחרונה הולכת ומתרחשת עליית מחירים בתחום השכירות, והיא הגיעה ל-5.8% בממוצע בקיץ האחרון בדירות שהוחלף בהן שוכר.
לצד החיסכון האובייקטיבי בכסף יש קשיים סובייקטיביים לא פשוטים בעולם השכירות. אהרון הורוביץ, ששוכר בית באחד המושבים בצפון, מתלונן על הקושי האישי שיוצרת מבחינתו העובדה שהוא שוכר בית, קושי שקרוב לוודאי משותף גם לשוכרים אחרים: "יש קושי עצום בחוסר הוודאות. אילו היה לי בית, הייתי משלם משכנתה באותו גובה כמו השכירות, אבל פה אני תלוי בבעל הבית שלי. אין לי עצמאות, הוא יכול לזרוק אותי בסוף השנה או להעלות את המחיר, ולי אין מה לעשות. תאורטית יש דברים בבית שהוא חייב לשפץ, אבל הוא יכול שלא לעשות את זה או לגלגל את העלות אליי בחזרה במחיר השכירות של השנה הבאה.
"אני, אשתי והילדים שלי תלויים במשכיר בדבר בסיסי מאוד. יש לי חוזה לשנה, אבל אני לא יכול להעביר את המשפחה למקום חדש בכל שנה. לילדים יש מסגרות לימוד, לי ולאשתי יש עבודה, ואין לי חופש להחליף מקומות בקלות. לכן באופן מובנה אני כשוכר נמצא בעמדה מוחלשת ובעל הדירה בעמדה של החזק, והוא יכול לנצל את זה. זו תחושה לא טובה, והיא משפיעה על כל החיים שלי".
ויש לו גם הצעה לפתרון: "לדעתי צריך להגן על השוכר. אפשר למשל לקבוע שהשוכר יכול לעזוב אחרי כל שנה, אבל שההשכרה תהיה מראש לחמש שנים. שזה יהיה החוזה. כמו שיש חוקים שמגינים על העובד, למשל שהמעביד חייב לתת יום שבתון לעובד שלו, או על הצרכן, שרשאי להחזיר מוצר שקנה או לבטל עסקה, כך צריכים להיות חוקים להגנה על שוכרים.
"זו התערבות שיוצרת שוק הוגן יותר, כי המדינה מבינה שהשוכר חלש וצריך להגן עליו. השוק נשאר חופשי, והחקיקה רק מאזנת את כוחו של החזק. במקרה כזה, של חוזה לחמש שנים, הרעיון הוא לא למנוע את עליית מחירי השכירות אלא לאפשר לאנשים לשמור על מקום מגורים קבוע גם אם אין להם יכולת לרכוש דירה.
"למעשה אנשים רבים קונים דירה שהיא מעבר ליכולות שלהם רק כי הם מבינים שאם הם לא יקנו, ינצלו אותם. ואז הם קונים, וזה גורם לעליית מחירים כללית. אני מאמין שאם יהיה ביטחון בתחום הדיור, זה יגרום שמי לא צריך לא יקנה אלא יסתפק בשכירות".
ד"ר מיכאל שראל: "כיום אין בישראל משבר דיור במובן הרגיל של המילה, שמתבטא בגידול ניכר בצפיפות הדיור ובירידה ניכרת במ"ר לנפש או במספר החדרים לנפש. רווחת הדיור גדלה, ויש יותר מ"ר לנפש, יותר חדרים לנפש, ואין גידול בצפיפות הדיור"
הפתעה: ואולי אין משבר בכלל
כדי להתמודד עם משבר הדיור יצאה לאחרונה המדינה בתוכנית לעידוד שכירות ארוכת טווח. לפני כמה חודשים אישרה הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה סל של הטבות מס לחברות וליחידים שמקימים פרויקטים למגורים שבהם שיעור ניכר מהדירות (66% מהדירות או עשר דירות לפחות, הגבוה מהשניים) יעמדו להשכרה לתקופה של חמש עשרה שנים ומעלה. הדיירים בדירות הללו יחתמו על חוזי שכירות לתקופה מצטברת של עשר שנים לכל הפחות, וכחלק מהתוכנית יכללו החוזים גם סעיפים המגבילים את עדכון שכר הדירה לאורך כל תקופת החוזה.
ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום קהלת לכלכלה ולשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר, סבור שהפתרון הזה מוטעה. "אלו דברים שהממשלה לא צריכה להתערב בהם", הוא טוען, "לכל היותר אפשר לנסח חוזה סטנדרטי ולהציע לאנשים להשתמש בו, שום דבר מעבר לזה. שכירות ארוכת טווח היא אופציה שמיטיבה עם השוכר, לא עם המשכיר; השוכר יכול לעזוב מתי שהוא רוצה, אבל המשכיר לא יכול להוציא אותו מהנכס. זה קיים בעולם, אבל זה עולה הרבה כסף.
"הממשלה מעמידה פנים שבפרויקטים של שכירות ארוכת טווח האופציה הזו ניתנת לשוכר בחינם, אבל בפועל המדינה היא שמממנת את הפער שבין המחיר הריאלי של שכירות כזו ובין המחיר שמשלמים השוכרים בפועל. את הפער הזה היא מגלגלת על מישהו אחר: משלמי המיסים וכלל הציבור.
"במילים אחרות, החברה שמשכירה נכסים בשכירות ארוכת טווח רוצה פיצוי על כך, ובמקום שהשוכר ישלם, הציבור ישלם. הציבור רואה את ההשפעה המיידית ולא רואה את העלות האמיתית של פרויקטים כאלו. כסף שהולך לשכירות ארוכת טווח הוא כסף שהיה יכול ללכת לתשתיות, לעוד מכשירי MRI בבתי החולים, לחינוך, לרווחה או אפילו להפחתת מיסים".
אבל שראל אינו עוצר שם. לדבריו, 'משבר הדיור' הוא בעצם פיקציה: "כיום אין בישראל משבר דיור במובן הרגיל של המילה, שמתבטא בגידול ניכר בצפיפות הדיור ובירידה ניכרת במ"ר לנפש או במספר החדרים לנפש. היה משבר כזה בתחילת שנות התשעים, כשהגיעו לארץ מיליון עולים מברית המועצות לשעבר. אז הייתה עליה חדה במחירי הדירות והשכירות, ולעיתים גרו שתי משפחות בדירה, ואנשים התגוררו במבנים ארעיים ובפחונים. היום אין משבר כזה. רווחת הדיור גדלה, ויש יותר מ"ר לנפש, יותר חדרים לנפש, ואין גידול בצפיפות הדיור".
ד"ר שראל מצביע על נתון מעניין ומפתיע שמלמד שלא מדובר באמת במשבר דיור: "לאורך השנים האחרונות מחירי הדירות עלו, אבל מחירי השכירות לא עלו באותו שיעור. כלומר, הייתה עלייה, אבל היא לא גבוהה בהרבה מהעלייה הכללית של מדד המחירים. כשמסתכלים על מדינות מערביות אחרות רואים שתופעה דומה קרתה כמעט בכולן: עלייה חדה במחירי הדירות לצד עלייה מתונה בשכירות. לדעתי הסיבה המרכזית לעלייה הזו היא הריבית הנמוכה במשק, שהחל מהמשבר הפיננסי של 2008 הייתה משותפת לכל המדינות המערביות. בשל הריבית הנמוכה היה קל יותר לקחת משכנתא גדולה ולרכוש דירה, והביקוש גדל".
ובכל זאת שוק השכירות בישראל מציג מחירים נמוכים לעומת שווקים אחרים בעולם המערבי: "דירה שעולה מיליון דולר בארצות הברית ודירה באותו מחיר בישראל לא יושכרו באותו מחיר. בישראל היא תושכר במחיר נמוך יותר ביחס לשאר העולם המערבי. יש לזה כמה סיבות אפשריות, אבל כנראה זה בעיקר עניין תרבותי. אנשים בישראל רוצים להיות בעלים של דירה, ויש פחות ביקוש לשכירות.
"כמו כן אנשים גם אוהבים לרכוש דירה שנייה או שלישית להשקעה לעתיד או לילדים. ומה עושים בהן בינתיים? משכירים אותן בתשואה די נמוכה. לכן שכירות של דירה במרכז ירושלים או במרכז תל אביב לא תהיה גבוהה מאוד ביחס למחיר הדירה עצמה, זאת בניגוד לפריז או לונדון".
לדעת שראל, הניסיון של המדינה לפתור את עליית מחירי השכירות באמצעות חקיקה נגד אנשים פרטיים שמחזיקים דירות להשכרה רק הזיק: "המדיניות הזאת גורמת לבעלי הדירות להשכרה למכור את הדירות שלהם, ולכן מחירי השכירות עולים. גם כשהמדינה בוחרת לסבסד דירות להשכרה, ועוזרת לחברות בנייה שאינן מוכנות להסתפק בתשואה נמוכה, היא בעצם פוגעת במשק כולו. כי כדי שיהיה לחברות הללו כדאי לבנות, המדינה נותנת להן הטבות מס וקרקעות בשווי מיליארדי שקלים בשנה, וגם מאפשרים להן הגדלה של אחוזי הבנייה. כל זה כדי להחליף את המשקיעים הפרטיים, שהסתפקו בתשואת שכירות נמוכה".
ד"ר מיכאל שראל: "דירה שעולה מיליון דולר בארצות הברית ודירה באותו מחיר בישראל לא יושכרו באותו מחיר. בישראל היא תושכר במחיר נמוך יותר ביחס לשאר העולם המערבי. יש לזה כמה סיבות אפשריות, אבל כנראה זה בעיקר עניין תרבותי. אנשים בישראל רוצים להיות בעלים של דירה, ויש פחות ביקוש לשכירות"
ומה לדעתך הפתרון הנכון שיוביל להורדת מחירי השכירות?
"כרגע ההיצע לא מדביק את הביקוש, ולכן צריך להגדיל את ההיצע ולהקטין את הביקוש. הגדלת ההיצע נעשית על ידי הפחתת רגולציה, שיווק קרקעות אגרסיבי יותר, תחרות של רשות מקרקעי ישראל מול גופים פרטיים ונתינת תמריץ לרשויות המקומיות לבנות עוד באמצעות העלאת הארנונה למגורים, שכרגע לא מכסה את עלויות השירותים שהתושב צורך". את הביקוש מציע שראל להקטין על ידי ביטול הטבות המס שניתנות כיום לאנשים פרטיים שרוכשים דירה.
בכל מקרה, בינתיים, כל עוד המשבר (או ה'משבר', תחליטו אתם) עדיין איתנו, אפשר לכל הפחות להתנחם בעובדה המשמחת שבמדינת ישראל של היום יש הכי הרבה דירות אי-פעם בהיסטוריה של עם ישראל. לפי הנתונים העדכניים ביותר, בקיץ של שנת 2021 היו בישראל 2.8 מיליון יחידות דיור למגורים, תוספת של 62,949 דירות לעומת השנה הקודמת, והמספר הגדול ביותר של דירות היה בירושלים: 238,521 דירות. נכון, לא כולן צופות על הר הבית, אבל כולן בלב של העולם, לא פחות.
