אנו מגיעים אל הפגישה בעמדת המכירה של הקבלן, מגישים לנו קפה וכיבוד קל, מראים לנו את ביתנו העתידי כשהכול מתוכנן בקפידה 'חדש מהניילון'. אין ספק כי מדובר בהתרגשות רבה, מעמד המסמל את השנים הארוכות שבמהלכן חסכנו את ההון הנדרש, חיפשנו וסוף סוף מצאנו את הנכס שיבטיח לנו יציבות וסטטוס חדשים.
רבים מן הזוגות הצעירים מחפשים דווקא אחר דירה חדשה מקבלן, וזאת כיוון שלעתים קרובות, מחירו של נכס הנמצא בעת בנייה או ממש בטרם הבנייה, הם נמוכים יותר מדירות חדשות אך שנמכרות במסגרת עסקת יד שנייה.
על אף המעמד הנוצץ והתחושה כי הנה הנחלה נמצאת כבר מעבר לפינה, ישנם מספר אלמנטים עליהם יש לשקוד בכל עת, ולבחון בקפידה. היבטים שכאלו, מוטב יהיה שייבחנו על-ידי עורך דין מקרקעין מנוסה, ולהלן מספר דגשים מטעם משרד עו"ד מיטל אוטמזגין.
עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק אותו
טעות נפוצה היא לחשוב כי עורך הדין מטעם הקבלן, אשר מלווה את העסקה לאורך שלבי החתימה השונים, הוא גם עורך דין הפועל בעבור הרוכשים.
אכן, במעמד הרכישה עורך הדין של הקבלן מפזר חיוכים, נוהג בנועם ומספק יחס שירותי גם עבור הרוכשים, אולם אל נא נתבלבל ונשער כי מדובר באיש מקצוע המייצג את האינטרסים שלנו. מדובר בעורך דין שמטרתו היא לייצג את לקוחותיו בלבד, ובמקרה הזה – הקבלן הפועל מולנו.
לקבלן ולנו אינטרסים שונים, כאשר מטרתו של הקבלן היא להבטיח תהליך נוח יותר עבורו, וכן תהליך שיחסוך הוצאות נוספות ככל הניתן.
רק עין משפטית של עורך דין חיצוני הנלקח מטעם הרוכשים, תאפשר לבחון את חוזה המכר בקפידה, ולסמן את כל השינויים הנדרשים, וזאת כדי להבטיח עסקה נכונה ובריאה עבור הרוכשים.
חוזה המכר מול הקבלן
עיקר פעילותו של עורך הדין המייצג את הרוכשים ניכרת בבדיקת חוזה המכר. אין מדובר במספר מסמכים בודדים כי אם בספר עב כרס אשר כולל בתוכו מגוון סעיפים ותתי סעיפים אותם יש לבחון בקפידה.
עין מקצועית בעלת רקע משפטי מעמיק בדיני המקרקעין, מאפשרת לבחון את הדברים שלב אחר שלב. אין חוזה מכר מטעם הקבלן שאיננו זוכה לנספח שינויים עם סעיפים ותתי סעיפים שונים הנדרשים לשינוי ולחתימה בין שני הצדדים.
זהו המעמד בו עורך דינכם פועל אל מול עורך דינו של הקבלן, ודן איתו בנושא כל השינויים הנדרשים בעבור קיומה של העסקה.
למרבה הצער, לעתים אף עולה תמונת מצב מחוזה המכר ובה ישנם סעיפים אשר רומסים את זכויות הרוכשים הלכה למעשה, ואף שאינם מתכתבים באופן הולם עם התחיקות הנהוגות במדינת ישראל.
בדיקת מיסוי המקרקעין
עורך דין המייצג את הרוכשים אל מול הקבלן, מספק גם שירותי בדיקת מיסוי מקרקעין ובמסגרתם נבדק צפי התשלום למס רכישה. עבור רבים מס הרכישה נתפס בהפתעה גמורה, שכן זהו מס המשולם כאשר אנו מוציאים כסף ולא מכניסים.
מדובר במס הנהוג במדינת ישראל בכל עסקת מקרקעין, ועורך דינכם יבדוק אם אתם פטורים מתשלום המס, או אם ישנן אי אילו הקלות בתשלום מתוקף החוק.
תחזית המס היא קריטית לקיומה של העסקה, שכן היא מאפשרת להבין את סך ההוצאות הצפויות.
