שכירות לא הוגנת

5 wiss

ה-OECD שיבח את ישראל על מיעוט הרגולציה בתחום הדיור, אך יש מחוקקים שפועלים להעמיק את התערבות המדינה משום שהם סוברים כי יש כשל בשוק השכירות, והוא מצריך התערבות ממשלתית * האם יש כשל כזה? לא באמת. לתהליכי עומק דרוש זמן, לא מטה קסמים. עת לבנות

גלעד ויס

השבוע אושרה בוועדת חוקה הצעת החוק לשכירות הוגנת לקראת הצבעה בקריאה שנייה ושלישית בכנסת. הצעת החוק מורכבת ממיזוג הצעות שהגישו כמה חברי כנסת, והבולטים שבהם הם סתיו שפיר ממפלגת 'המחנה הציוני' ורועי פולקמן מ'כולנו'.

הצעת החוק המקורית רוככה כדי לאפשר לה לעבור; בגרסתה המקורית, שהועלתה פעמים רבות, הכילה הצעת החוק גם פיקוח על גובה שכר הדירה והגבלתו. הסעיף הזה גרר ביקורת גדולה על הצעת החוק, כי הגבלת שכר הדירה יוצרת תמריץ לבעלי דירות להשכרה שלא לשפץ את הדירות ולא לתחזקן. היא גם עלולה להפוך את השכרת הדירות לעסק לא משתלם בעבור משקיעים, וכך היצע הדירות להשכרה ירד, לא יהיה מענה לביקוש והמחירים יעלו.

עוד חשש הוא שהגבלת שכר הדיור תוביל להתפתחות שוק שחור ותופעות שליליות אחרות שינסו לעקוף בדרכים עקלקלות את התערבות המדינה בשוק הדיור, שיצרה נזק במקום תועלת. פרופ' עומר מואב ודרור אבידור מ'מכון אהרן למדיניות כלכלית' פרסמו לפני כשנה מחקר מעמיק בעניין. הם תיארו את הקשר שמצא ה-OECD בין מדינות שיש בהן פיקוח הדוק ובין הזנחת דירות ודוחק במגורים: לפני כיובל שנים נעשתה תחזוקת דירות בניו-יורק לא כדאית ובניינים שלמים ננטשו על ידי בעליהם. החוקרים מצרפים לדבריהם גם את מסמכי המועצה הלאומית לכלכלה ומכון המחקר של הכנסת, שהגיעו למסקנות דומות. פרופ' אסר לינדבק, ממעצבי מדיניות הרווחה בשוודיה, מצוטט במחקר: "להרס עיר, רק הפצצה מהאוויר יעילה יותר מפיקוח שכר דירה".

אם כן, למה רצו כמה וכמה מחוקקים לעשות זאת? שאלה מצוינת. למזלנו, כאמור, במסגרת הדיונים לקידום החוק הורדה מהפרק לעת עתה הדרישה להחיל פיקוח על שכר הדירה. מה אפוא נשאר בהצעת החוק שתעלה לאישור סופי בקרוב? החוק קובע דברים מסוימים שחייבים להיכלל בחוזה השכירות, מגדיר מהי דירה ראויה למגורים ואוסר על השכרת דירה שאינה כזו. אם דירה אינה ראויה למגורים, למשל אם אין בה מים זורמים, מערכת חשמל או פתחי אוורור, השוכר יכול לבטל את החוזה מיד. החוק קובע גם שהמשכיר חייב לטפל בכל פגמי הדירה בתוך פרק זמן סביר שלא יעלה על 30 יום, אלא אם כן מדובר בפגמים שנוצרו משימוש לא סביר של השוכר בדירה. כמו כן נקבע אילו תשלומים נוספים אפשר לדרוש מהשוכר ואילו מוטלים על המשכיר, מהו גובה הבטוחות שמותר לדרוש מהשוכר ועוד.

אינני יודע בכמה דירות להשכרה אין מערכת מים, חשמל או אוורור. המערכות האלה בכל מקרה מטופלות ברשויות כחלק מהליכי התכנון ואמורות להיות קיימות בכל הדירות. באשר לגדרות נוספות של דירות ש"אינן ראויות למגורים", אם דייר בוחר לגור בדירה מושקעת פחות מכיוון שרק אותה הוא מסוגל לממן, למה למנוע זאת ממנו?

כפיית סטנדרטים מסוימים על איכות הדירות תגרור בעיה כפולה: היא תצמצם את מספר הדירות להשכרה או לחלופין תכפה השקעה נוספת על המשכיר ותייקר את הדירות, והנפגעים העיקריים יהיו דווקא העניים יותר, שאינם יכולים לשלם אלא בעבור הדירות הפשוטות יותר. כך גם בעניין תנאים אחרים המוגדרים בחוק; הם יכולים להיות חלק ממשא ומתן ובהתאם לצרכים וליכולות של השוכר והמשכיר כאחד, אך כאשר קובעים אותם בחוק הם מגבילים את הגמישות הנדרשת לשוק השכירות.

הדרישה לרגולציה נובעת מההנחה שיש כשל שוק בשוק השכירות והוא מצריך התערבות ממשלתית. ואולם הנתונים מראים שאין כשל כזה, ומחירי השכירות אפילו עלו ברמה נמוכה יותר ממחירי הדירות בכלל. ה-OECD שיבח את ישראל על מיעוט הרגולציה שלה בתחום השכירות, ולא ברור מדוע המחוקק מבקש לשנות זאת.

הפתרון החוזר ונשנה לבעיית הדיור בכלל, לרכישה או להשכרה, הוא היצע. ברגע שיוסרו חסמי הביורוקרטיה הבלתי נסבלים שיש לבנייה בישראל יעלו קצב הבנייה והיקפה, ההיצע יגדל ומחירי הדירות ירדו. הבעיה היא שמלחמה בביורוקרטיה היא קשה, ולבניית עשרות אלפי דירות נדרש זמן רב, ויש מי שמבקשים פתרונות כאן ועכשיו. במצבים כאלה נוצרים פתרונות מזיקים במקרה הרע וחסרי תועלת במקרה הטוב, שכן גם את חוק המדובר – גם לו היה מועיל ולא מזיק – לא היה אפשר לאכוף. אנשים היו ממשיכים לקיים הסכמים מתחת לשולחן כדי להגיע להסכם הטוב בעבורם גם אם המחוקק חשב אחרת.

כלכלנים בכירים מסבירים כי את מחירי הדיור אפשר להוריד עם פתרונות שדורשים זמן. עלינו לדרוש מנבחרי הציבור פתרונות אמתיים ולא תרגילי דמה, ובה בעת להתאזר בסבלנות ולתת אמון בתהליכים ממושכים כדי לדרבן את מקבלי ההחלטות לבחור בנתיב הנכון.

ליד: כפיית סטנדרטים מסוימים על איכות דירות תגרור בעיה כפולה: היא תצמצם את מספר הדירות להשכרה או לחלופין תכפה השקעה נוספת על המשכיר ותייקר את הדירות, והנפגעים העיקריים יהיו דווקא העניים יותר, שאינם יכולים לשלם אלא בעבור הדירות הפשוטות יותר

 

atarMbaolam

 

 

 

 

אולי יעניין אותך גם

כתבות אחרונות

Prev Next
הנרות מלמדים

   סיון רהב על הרב...

איחוד הקדושות

   הרב מקובר לכינון בית...

הפרסום בעולם קטן עובד

האתר החדש של עולם קטן

לפרסום באתר או בשבועון

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

052-5471494 נדיה 

מקום בעולם - מגזין הנוער מבית עולם קטן

לאתר מקום בעולם

שירות לקוחות מגזין - ok@okm.co.il 077-6621680

הירשמו לניוזלייטר

וקבלו את גיליון "עולם קטן" במייל הרבה לפני כולם